Novinky

O čem přemýšlet před hypotékou?

Právě prožíváme období, kdy hypotéky ještě nikdy v historii České republiky nebyly levnější. Proto kdy jindy než právě teď přemýšlet o hypotéce. Ale i v době levných hypoték by měl člověk promyslet několik zásadních věcí, o kterých bych rád něco málo napsal.

Vlastní zdroje:

Určitě nepatřím k zastáncům, kteří by propagovali 100%ní hypotéky. Dle mého názoru jde o velké riziko jak pro banky, tak pro klienty. V případě neschopnosti splácet totiž klient přijde nejen o nemovitost, ale pravděpodobně mu zůstanou i velké dluhy a oči pro pláč, i když se nemovitost prodá. Banka si nikdy nesplácený dluh neponechá, ale odprodá ho jiné společnosti. Ta nejspíše provede co nejdříve prodej nemovitosti pomocí dražby. Zde se dá očekávat, že se z prodeje získá cca 50 – 70 % hodnoty nemovitosti a to dle toho jak je atraktivní. Zbytek dluhu klient stále dluží a musí se s ním poprat. Proto doporučuji, aby klienti, kteří zvažují hypotéku, disponovali alespoň 15% celkové investice. Jednak takový klient prokázal, že je schopen něco splácet (musel spořit) a pro případné výkyvy příjmů může klient počítat s rezervou.

Splatnost:

I vzhledem k výše uvedenému doporučuji vždy klientům co nejdelší splatnost, která je v daném případě možná. Hlavně z důvodu, že pokud je úvěr na delší čas, je splátka vždy nižší. Někdy pár stokorun rozdílu může rozhodovat o tom, zda jste schopni ještě úvěr splácet či nikoliv. Jakmile se zpozdíte se splácením byť o jeden jediný den, vaše důvěryhodnost pro banku začíná velmi výrazně klesat. V případě potřeby restrukturalizace dluhu (refinancování), můžete mít problém, že Vám už žádná banka nepůjčí ani za vyšší úrok. Problém se splácením je potřeba řešit s předstihem a co nejvíce komunikovat s bankou. Pokud klient přestane přebírat výzvy od banky, jde o cestu do pekel.

Mnoho klientů argumentuje, že když mají hypotéku na delší dobu, tak že přeplatí mnoho na úrocích. To je a není pravda. Pokud budu brát absolutní čísla, tak ano. Při hypotéce na delší období opravu budou úroky vyšší. Jenže když mám delší období, mám nižší splátku a mohu rozdíl spořit. Jednak mi takové spoření generuje rezervu, kterou v případě, že vypadnou mé příjmy, mohu okamžitě použít, a jednak jednou za fixační období mohu použít peníze na mimořádnou splátku a tím si hypotéku zkrátit a mít tak původně zamýšlenou délku. Je to rozhodně lepší, než se dostat díky příliš vysoké splátce do potíží a následně na sankcích za pozdní platby zaplatit několikanásobně více, nebo do konce o svou nemovitost přijít úplně. V neposlední řadě, můžu vzít v úvahu i inflaci, která mě zaplacené úroky bude v podstatě zlevňovat.

Fixační období:

Fixační období je potřeba také dobře zvažovat. Velmi často klienti volí 5leté, ale dnes se mohou za určitých podmínek vyplatit i sazby delší. Jde o to, jak plánuji hypotéku splácet. Pokud jsem klasický zaměstnanec, s pravidelným platem, který výrazně z měsíce na měsíc neliší a plánuje opravdu splácet dlouhou dobu bez mimořádného splácení, pak je možné zvolit i sazbu 10 letou. Dnes ji můžete sehnat již od 1,89% a to je super nabídka. Takto nízký úrok inflace během těchto let určitě překoná a může se v podstatě stát, že má klient hypotéku zadarmo. Nevýhodou bude to, že po celou dobu fixace, nebude možné hypotéku bez sankce splatit. To může být problém například při rozvodu, nebo v případě, že se nemovitost rozhodnete prodat. Pokud jsem člověk s nepravidelnými příjmy, které ve velké míře budou kolísat, budu určitě preferovat časté mimořádné vklady a pak lze použít fixaci kratší, nebo si koupím službu mimořádných splátek i v průběhu fixace.

Pojištění úvěru:

Dnes už banky povinně nepožadují pojištění. Proto je to zcela na klientovi, zda si nějaké pojištění zvolí či nikoliv. Banky ale v případě, že se klient pojistí, slibují slevy na úrokové sazbě. Já osobně nějakou formu pojištění úvěru určitě doporučuji, ale u každého klienta budou rozdílné parametry. Obecně se dá však říci, se klient může rozhodnout mezi pojištěním, které bude mít postavené sólo, nezávislé na bance a úvěru, nebo využije pojištění nabízené bankou v rámci úvěru. Každá z variant má své výhody i nevýhody.

Pojištění navázané na úvěr bude mít výhodu nižší ceny hlavně u klientů středního a vyššího věku. Nevýhodou však bude to, že v případě refinancování hypotéky do jiné banky pojištění automaticky s refinancováním zanikne. U nové banky musím tedy uzavřít nové a zde může nastat problém. Můj zdravotní stav už nebude tak dobrý a nová pojišťovna mě už nemusí chtít pojistit. Druhý problém bankovního pojištění spočívá v tom, že pojistná ochrana nemá nikdy tak široký rozsah, jako může mít pojištění, které si sjednám individuálně, a které se změnou banky nezaniká. Tím mi odpadají problémy ohledně zhoršeného zdravotního stavu a mohu mít celý život jedno pojištění, které budu jen dle potřeby upravovat. U klientů mezi 20 – 30 lety může dokonce stejná pojistná ochrana vyjít i levněji. Co bude ale největší výhodou, je pojistná ochrana. Běžně je možné si dnes pojistit i invaliditu 1. a 2. stupně, což běžné banko-pojištění nedovolí. Dále mohu pojistit trvalé následky po úrazech a další důležitá rizika, která banko-pojištění nezná. Konkrétní rozhodnutí, zda banko-pojištění ano či ne, doporučuji projednat s Vaším finančním poradce, který Vám propočítá obě možnosti a seznámí Vás rozsahem pojistné ochrany.

Má smysl při hypotéce spořit?

Ano, ale klient musí brát v potaz několik faktorů. Pokud klient tvoří základní rezervu, kterou má po případ nemoci, propuštění z práce nebo pro mimořádné vklady, pak nemusí řešit úrokovou sazbu, za kterou spoří. Důležité je jen to, aby byly peníze co nejrychleji dostupné a mohl je kdykoliv v případě potřeby použít. Zde nedoporučuji používat stavební spoření, kvůli dlouhé výpovědní lhůtě.

Pokud bude chtít ale vydělat, musí zvolit investici, která bude mít vyšší výnosový potenciál, než úrok z úvěru. Pro tento účel se asi nejvíce hodí podílové fondy. Jsou jednoduché na obsluhu, nabízí dostatečný výnos a mají výbornou likviditu. V kombinaci se spořícím účtem půjde o dokonalé řešení. V takovém případě se vyplatí splácet hypotéku co nejpomaleji a zaplatit mimořádnou splátku až tehdy, kdy bude klient schopen umořit celý úvěr. Tento postup muže mít i velmi zajímavý efekt v podobě daňové optimalizace, ale to není předmětem dnešního článku.

Co napsat závěrem?

V souvilosti s hypotékou můžete promýšlet o celé řadě dalších věcí. Hypotéka je velmi variabilní produkt a je ji možné nastavit velmi individuálně ve prospěch klienta. Proto finální řešení doporučuji vždy konzultovat s finančním poradce, který má v daném oboru několikaleté zkušenosti a nepracuje jen pro jednu banku, ale má široký výběr.

Pavel Holomek
Snadnehypoteky.cz
jednatel